Staten aksepterer 4% kalkulasjonsrente!

Staten anker ikke dommen fra Nord-Østerdal Tingrett, som tilkjenner grunneier erstatning for verneområde beregnet med 4% kapitaliseringsrente. Selv om Høyesterett slo fast 4% rente til en trafikkskadd tidligere i år, har staten inntil nå holdt på 5%. Dette utgjør 25% forskjell i erstatningsbeløp. NORSKOG har arbeidet for endring av praksis i flere tiår, og er glad for endringen.   

 

Lang natts ferd mot dag

NORSKOG har arbeidet for å få redusert rentefoten for verdsetting ved erstatningsutmåling. NORSKOG har prosedert saken ved en rekke anledninger f.eks. ved anleggelsen av skytefeltet på Rødsmoen i Hedmark.

 

Erstatningen ved ekspropriasjon har vært langt under markedspris, noe som betyr at grunneier ikke har kunnet kjøpe tilsvarende areal tilbake for erstatningssummen. - Dette er helt uakseptabelt, sier Gaute Nøkleholm i NORSKOG, som er svært tilfreds med at staten har valgt å ikke anke saken.

 

Her kan du lese skjønnets konklusjon

 

Rentefotens betydning

Kapitaliseringsrentefoten som brukes ved omsetning av eiendom har avgjørende betydning for verdien. Hvis kalkulasjons­renten i en takst reduseres fra fem til fire prosent, så øker verdien på eiendommen med hele 25 %. Som ekspropriant og vernemyndighet ønsker naturligvis staten mest mulig areal for pengene og har ved hjelp av nettopp kapitaliseringsrentefoten klart å etablere et system som har fungert etter denne hensikten. Eiendommer har dermed blitt ekspropriert til sterkt rabatterte priser.
 

Lang innsats

NORSKOG har arbeidet med dette temaet i FoU-prosjekter, meldingsarbeider, i møter med politikere og ikke minst som sakkyndige i rettssaker. NORSKOG har prosedert en lang rekke saker og spesielt ifbm. Skytefeltsaken som for mange har trukket ut like til det senere fra oppstarten på midten av 1990-tallet.


Høyesterettsdom om rentefot ved personskade  

Høyesterett konkluderte for noen måneder tilbake med at 4 % kalkulasjonsrente skulle legges til grunn ved erstatningsutmåling ved personskade. Praksis ved personskade har normalt blitt lagt til grunn også ved ekspropriasjon, men i etterkant av den omtalte Høyesterettsdommen ble dette argumentet tilbakevist av staten, noe som gjorde saken enda mindre logisk. NORSKOG tolket naturligvis dommen fra Høyesterett som at 4 % skulle legges til grunn,også ved ekspropriasjon, ettersom det for den økonomiske belastningen av tapt inntekt, er likegyldig enten den er som følge av nedsatt arbeidsevne eller tap av produksjonsareal. Dette mente altså ikke staten.       
 

Konsesjonsrente på 4 % og 5 % ved ekspropriasjon

I desember 2002 endret Landbruksdepartementet reglene, slik at kalkulasjonsrenten i konsesjonssaker kunne settes til fire prosent. Bakgrunnen var sannsynligvis erkjennelsen av at verdien på landbrukseiendom måtte tillates å stige for at noen skulle vurdere å selge. Et viktig element i så måte er den historiske utviklingen i landets realrente. Lav realrente gir økt vilje og mulighet til investering, og flere vil gi mer for en landbrukseiendom enn når realrenten er høy. Hvis kalkulasjonsrentefoten i konsesjonssaker ikke er avstemt med realrenten vil markedet - mot alle ønsker, bremses opp, eller finne sine egne veier. I tiden før fireprosenten ble innført ved konsesjonssøknad så man eksempler på begge deler.   
 

Begrunnelse for renteendring

Da Landbruksdepartementet endret rentesatsen for næringen, tilpasset man seg en lavere realrente og la helt naturlig de samme rentebetraktninger til grunn som når statens økonomer beslutter hvordan landets penger skal forvaltes. Dette var i det hele tatt et solid og rettlinjet økonomisk/politisk håndverk. Og det var på høy tid at det skjedde. Finansdepartementet satte for eksempel allerede i 1999 den risikofrie diskonteringsrenten til 3,5 %. Risikotillegget for prosjekter med lav risiko ble samtidig lagt på 0,5 %, noe som samlet gir en diskonteringsrente for lav-risiko prosjekter på 4 %. I dagens økonomiske situasjon vil den være enda lavere.
 

Rentebetraktninger i Høyesterett

Det mest interessante ved de to ulike rentenivåene som er i bruk, er at Høyesterett resonnerte på samme måte som Landbruksdepartementet og de andre nevnte offentlige instanser da retten i sin tid fastsatte en rentefot på 5 % for personskade. På det tidspunktet var realrenten høy i forhold til i dag, og argumentasjon gikk i hovedsak på forventet investeringsrente av erstatningssummen. Høyesterett hevder riktig nok med dette å ha funnet en langsiktig rente, men det er helt udiskutabelt at resonnementet i realiteten bare var en ren situasjonsbetraktning av forutsetningene. Resultatet var at en skadelidende umulig kunne reinvestere erstatningen til denne renten, verken i skog eller i andre objekter. Derfor vil han påføres et reelt tap når Høyesteretts prinsipper legges til grunn. Allikevel har altså regjeringsadvokaten inntil nå fastholdt samme rentesats ved ekspropriasjon og vern. Denne praksis innebærer at grunneiere som må avstå areal til staten kan miste betydelige verdier i forhold til et salg i det åpne markedet.
 

Lovstridig erstatningsoppgjør

Etter vederlagsloven har grunneier krav på høyeste erstatning av bruksverdi, salgsverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Siden markedsprisen for skogeiendom har endret seg radikalt de siste årene, samtidig som det etter loven skal være mulig å erverve tilsvarende eiendom for erstatningssummen, tilsier generell rettsoppfatning at rentefot ved ekspropriasjon (fastsatt av rettsapparatet) og konsesjonsbehandling (fastsatt av Landbruksdepartementet) bør være like. I motsatt fall gjøres privatpersoner skadelidende som følge av at rettssystemet ikke har styrefart til å manøvrere i forhold til den økonomiske utviklingen.
 

Kapitaliseringsrente

Rentefoten skal gjenspeile den skadelidende sin alternative rente, den generelle rentesituasjonen i landet over tid, økonomisk risiko osv. Situasjonen i eiendomsmarkedet etter rentereduksjonen til 4 % bekrefter at et kunstig høyt rentenivå over lang tid hadde demmet opp for en naturlig utvikling av eiendomsmarkedet. Prisnivået i markedet var betydelig undervurdert, og det skapte en tilstand som bremset den politisk ønskede rasjonaliseringen av eiendoms­strukturen. Denne erkjennelsen må nå nødvendigvis også få konsekvenser for skjønnet ved ekspropriasjon. Dette bør for øvrig også LMD notere seg i drøftinger rundt betydningen av å fjerne gevinstbeskatningen ved salg av eiendom ut av familie, som kom i 2006.  
 

Fornuftsstridig

Et av hovedargumentene som har vært brukt mot å justere kapitaliseringsrenten ned til 4 % er at landbruksdepartementets fire prosent bare markerer en nedre grense. Det har kalkulasjonsrenta alltid gjort, og det enten det har dreid seg om fire prosent ved konsesjonsvurdering, eller så langt fem prosent ved ekspropriasjon. Poenget er at siden begge kapitaliseringsfaktorene gjør krav på å ha fremkommet av det samme resonnementet må det være opp til skjønnet å vurdere hvem som har rett. Det skulle uansett være temmelig innlysende at det blir galt når regjeringsadvokaten avskjærer et nedsatt skjønn fra å enes om pris i tilfeller der markedsverdien tilsier bruk av fire prosent kalkulasjonsrente. Rentefoten ved erstatningsutmåling måtte derfor reduseres til fire prosent, hvis forvaltningen ikke skulle legge seg på kollisjonskurs med oreigningslova. 

 

 

 

 

Siste nyheter fra NORSKOG

Fremdeles for lavt uttak av ulv!

[26.06.17]: Rovviltnemdene i region 4 og 5 vedtok i dag at Slettåsflokken skal tas ut i tillegg til flokkene i Osdalen og Julussa. En bedring fra sekretariatets forslag, men fremdeles for lavt uttak mener NORSKOG.

Les mer her »

NORSKOGs innspill til rovviltnemndene i region 4 og 5 vedr. lisensfelling av ulv i 2017/18

[23.06.17]: NORSKOG synes det er oppsiktsvekkende at forslaget fra sekretariatet helt ignorerer stortingets intensjon, nemlig å legge distriktspolitiske hensyn til grunn for felling av ulv innenfor sonen.

Les mer her »

Handlekraftig Statsråd

[21.06.17]:  

Kongen i Statsråd har i dag vedtatt at ikrafttredelsesdato for endringen i konsesjonsloven hva gjelder prisregulering skal være 1.juli. Med dette viser Landbruks- og matminister Jon Georg Dale en imponerende gjennomføringsevne.

Les mer her »

Nyheter

690 kilo med bly i elgskrotter

Dato: [27.06.17]

Kilde: nina.no

Etter hver elgjaktsesong blir det liggende igjen store mengder bly i naturen i Norge, Sverige og Finland. En del havner også på vår tallerken.

Les mer på nina.no »

Rovviltnemnda vil ta ut 36 ulver

Dato: [27.06.17]

Kilde: nrk.no

Under mandagens møte i rovviltnemnda ble det bestemt at 36 ulver kan felles i og utenfor ulvesona under vinterens lisensjakt. Det inkluderer Slettåsflokken i Trysil.

Les mer på nrk.no »

Finansminsteren åpnet tømmerkai i Eikefjord

Dato: [27.06.17]

Kilde: norsk-skogbruk.no

Sammen med Landruks- og matminister Jon Georg Dale kastet finansminister Siv Jensen glans over a°pningen av ny tømmerkai i Eikefjord til 18 millioner kroner.

Les mer på norsk-skogbruk.no »

Klart for nye hyl om ulv

Dato: [26.06.17]

Kilde: h-a.no

Ulvestriden kan blusse opp på nytt når rovviltnemndene i Hedmark, Østfold, Oslo og Akershus mandag kommer med sine anbefalinger foran vinterens lisensjakt.

Les mer på h-a.no »

Eldre nyheter

Dato: [21.06.17]

Kilde: Regjeringen.no

Endringer i konsesjonsloven,jordloven og odelsloven trer i kraft »

Dato: [21.06.17]

Kilde: vvsforum.no

NCC i gang med Valle Wood »

Dato: [21.06.17]

Kilde: dagsavisen.no

Vurderer moderne baneterminal i Østfold »

Dato: [19.06.17]

Kilde: abcnyheter.no

Fylkesmannen i Oppland utvider fellingstillatelsen på to ulver »

Dato: [19.06.17]

Kilde: regjeringen.no

Endringer i vannressursloven og jordlova »

Dato: [16.06.17]

Kilde: regjeringen.no

Slik skal Norge nå klimamålene for 2030 »